上海徐行经济城

subNav.init();

联系方式

客户服务热线:021-6999 1111

传真:021-5992 6069

网站:http://www.b2g2b.com.cn

邮箱:xh@b2g2b.com.cn

证照办理 新办企业办证查询
北京12项目开盘半年零成交 买卖双方陷观望
2012-02-27 08:09:34

  去年调控“加码”,尽管去年下半年以来,北京许多在售项目都推出了迅猛的促销攻势,但依然不能避免惨淡的成交。

  来自亚豪机构及本报记者的调查数据显示,自去年9月份以来,北京市场共有125个项目开盘,累计供应了35259套住宅,但截至今年2月19日,仅售出9466套,总体销售率仅26.8%,尚不足三成。

  过半取证楼盘成交低于50套

  北京市住建委房地产交易数据也显示,自2011年9月至2012年2月份(截至2月19日)的近半年时间里,北京共有102个住宅项目取证(不包括限价房),其中有57个项目成交套数低于50套,超过了取证项目总数的一半以上,其中还有12个项目为零成交。

  北京市住建委及亚豪机构的惨淡数据均显示出市场交易的低迷,也显示出买卖双方浓厚的观望情绪。

  “经过半年的市场变化,其实开发商在后期由于降价力度难以把握,且对项目降价后能否换回如期的销量存有疑虑,已经表现出迟迟不敢大幅度降价的迹象,导致了促销动力不足。”亚豪机构副总高姗分析,供需关系的逆转,使得购房人“买涨不买跌”的心理已成型,“尤其是政府在岁末年初多次强调调控不放松,对于市场预期都起到了进一步强化作用。”

  少数项目实现“以价换量”

  同样的市场环境,同样是降价促销,有些项目降价之后依然颓势不改,有些项目却成功实现“以价换量”。通过对近半年入市的125个项目进行梳理,记者发现,有28个项目销售率大于50%,其中销售率高于90%的项目有3个,分别是翼之城(楼盘资料业主论坛)、金茂府(楼盘资料业主论坛)、誉天下(楼盘资料业主论坛)。

  查看项目此前的开盘记录,记者还发现K2百合湾、翼之城等项目,开盘价降幅均超过20%,降价后比周边项目普遍低了10%。此外,还有些项目在开盘时就制定了低于周边其他项目的低价,一次到位,如世嘉光织谷(楼盘资料业主论坛)、金茂府等项目。因此,价格因素无疑成为这场楼市淡季博弈中的制胜法宝。

  “有些项目虽然调整了价格,但是没有调到位,因为前期并没有弄清楚客户的实际需求,不了解客户心理价位的底线,因此降了也白降。”思源经纪北京公司副总经理任莉对记者表示。

  存量加剧未来销售压力

  对于今年之后北京楼市的走势,多位业内人士都告诉记者,市场疲软可能在2012年全年都将持续。“近半年以来,新增入市项目的供应量远远大于消化的速度,且未来几个月还将有新项目不断入市,销售压力也将更大。”望京某知名项目负责人如是说。但对于项目后期是否会调整价格,他表示,高端项目有自身的定价规则,“市场越清淡,受到冲击最大的并不是高端项目,而这也是高端住宅的保值功能”。

  亚豪机构统计数据显示,截至2月19日,近半年来新开盘入市的项目仍然有25793套房源待销售,而3月份,将有21个项目开盘入市,其中纯新盘项目达9个,这些项目多位于大兴、顺义、昌平等新城区域。而从京城目前商品住宅的总存量来看,截至2月20日,京商品住宅存量达12.7万套,未来开发商消化库存的压力还将增加。

  【记者调查】

  惜售、抢售现象再现

  “捂盘”曾经是楼市火热时期开发商借以提价、惜售的重要手段,针对这一现象,北京市住建委规定开发商取得预售许可证三天以内必须开盘销售,然而在市场深陷观望之时,很多项目因为“吃不准”市场接受程度,惜售现象在近半年来的楼市中再次出现。

  位于顺义顺通路与林河北大街交会处的某项目就是一个例子。据北京市住建委交易管理数据显示,该项目在去年12月17日取得销售许可证,至今已过了2个月,仍未开盘。记者致电售楼处,销售人员表示:“预计下月开盘,起价10800元/平米,均价13500元/平米。”

  不仅是普通住宅面临开盘定价难的窘境,高端产品也有着类似的境遇。拟售均价84951元/平米的紫御华府项目,已在去年12月4日取证,共有6、7、8三个楼座,推出84套房源,虽然在住建委数据管理网上显示取证当日即开盘,但记者致电售楼处发现,项目仍然在待售状态。

  根据官方网站的数据记录,还可以发现有些项目在取证之前已经开盘,可谓“抢售”。例如江南山水(楼盘资料业主论坛)项目,取证时间是2011年9月1日,但记录在案的开盘时间是2011年4月11日。“拿预售证是需要时间来办理的,有些环节审批没通过,就得重新申报。如果项目已经积累够了达到开盘要求的客户量,就有可能提前开,毕竟等的时间长了,客户可能就会选择其他项目。”一位不愿具名的知情人士告诉记者,现在这种提前开盘的项目比较少,一般都是拿了证不开盘的项目多。

  “购房客户的积累数量迟迟达不到开盘要求,就算强行开盘也是对销售不利,开发商宁可违规也不敢贸然开盘。”该知情人士透露。

  高价盘、涨价盘被“搁浅”

  记者调查发现,一些此前热度较高的项目也因为种种原因在市场中搁浅。比如天恒半山世家(楼盘资料),位于非主流别墅区的怀柔,项目定价2万元/平米,单套总价1300万元,项目定位的尴尬导致该项目自10月1日开盘至今尚未成交。

  地处城市核心区的项目也难持续热销。机构透露,位于东四环的合生霄云路8号等项目,在周边在售项目普遍定价4万-6万/平米的情况下,将项目单价提至9万元,且单套面积高达530平米,总价过高。而且“城市豪宅”的购买客群稀缺,限购又导致部分人丧失“房票”,更是加剧了销售难度。

  还有一些项目违背大势,价格不降反涨,降低了项目性价比。如北京城建红木林(楼盘资料业主论坛)等项目,项目前期开盘价为21000元/平米,本就比周边的领海朗文世家(楼盘资料业主论坛)高出了5000元/平米,后期开盘又将价格再度上调了500元/平米,期望通过此举体现项目的升值促进成交,但却造成了市场的不认可,因此导致成交的低迷,直至最近推出全款9.2折等多重优惠,红木林在销售上才见起色。

  2011年9月以来部分取证后成交量低于10套楼盘

  推广名称 城区 发证时间 批售套数 截至2月20日网签套数

  浅山香邑(楼盘资料)顺义 2012年2月2日 240 2

  合生世界花园 通州 2011年12月22日 196 6

  鸿坤花语墅(楼盘资料)朝阳 2011年12月3日 130 6

  万通天竺新新家园 顺义 2011年11月25日 41 9

  合生世界花园 通州 2011年11月23日 463 1

  中铁花溪渡 顺义 2011年11月20日 268 6

  水色时光 顺义 2011年11月6日 308 4

  强佑清河新城(楼盘资料业主论坛)海淀 2011年11月3日 151 4

  朱雀门 西城 2011年11月2日 46 8

  合生霄云路8号 朝阳 2011年9月24日 104 2

  江南山水 朝阳 2011年9月1日 212 1

  2011年9月以来部分取证后零成交楼盘

  推广名称 城区 发证时间 批售套数 截至2月20日网签套数

  天恒半山世家 怀柔 2011年9月15日 34 0

  德胜嘉苑 西城 2011年9月30日 92 0

  润枫领尚(楼盘资料业主论坛)通州 2011年10月22日 918 0

  远洋天著 大兴 2011年11月9日 74 0

  紫御华府 朝阳 2011年12月4日 84 0

  富力金禧家园 通州 2011年12月11日 360 0

  高教新城(楼盘资料业主论坛)昌平 2011年12月14日 234 0

  大宁山庄(楼盘资料)房山区 2012年1月7日 120 0

  恋日水岸(楼盘资料业主论坛)密云 2012年1月1日 32 0

  (据北京市住建委网站数据,思源经纪及本报记者统计整理;网签数据会滞后于实际成交数据)