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沪渝房产税试点方案异同:征收对象不同
2012-02-07 08:19:58

      据财经国家周刊 沪渝房产税试点方案都以不增加居民基本住房消费成本为原则,而在征收对象、税负水平、免税标准等方面均存在一定的差别

  从对外公布的上海、重庆两市改革方案来看,目前两市都已明确主要以增量住房税为主,并且遵循了不增加居民基本住房消费成本的原则。不过,两城市的试点方案也有一定差别。

  征收对象不同

  重庆的房产税征收偏重对高档房、别墅的征收,存量和增量均包括在内。上海的方案针对新增一般房地产,且按照人均面积作起征点考虑,为累进税率,即房屋价值高、人均面积大的房屋税率就更高。

  重庆房产税征收范围只涉及约10%的人群,主要针对高端房产业主和炒房客,不会增加普通老百姓的负担。房产税改革试点采取分步实施,首批纳入征收对象的住房包括:个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房;在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房,将适时纳入征税范围。与此同时,为减轻首次购房者的负担,重庆继续保留实施首次购房按揭贷款扣个税的财政补贴政策,确保普通消费性购房需求不因为房产税出台而受到压抑,符合西部直辖市的市情。

  上海房产税方案中对于免征面积明确规定,上海居民家庭新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的,合并计算的家庭全部住房建筑面积人均不超过60平方米的,其新购的住房暂免征收房产税;人均超过60平方米的,对属新购住房超出部分的面积,计算征收房产税。上海市房产税试点方案符合沿海直辖市房市消费的特征。

  计税依据差别

  上海房产税试点过程中应税住房计税为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值。试点初期,暂以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据,房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳,适用税率暂定0.6%。也就是说,上海房产税的计税依据有折扣。

  重庆市目前是以交易价格为征税基数,以应税住房的计税价值为房产交易价。在条件成熟时,将以房产评估值作为计税依据。其中独栋商品住房不管存量还是增量都收税。独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房,税率为0.5%;3倍(含3倍)至4倍的,税率为1%;4倍(含4倍)以上的税率为1.2%。重庆房产税的计税依据没有折扣。

  税负水平差异

  税负公平和税收分配公正,是影响我国未来可持续发展和社会稳定的重要问题。从各国征收房产税的实践来看,房产税是对个人拥有的住房普遍征收,无论是增量还是存量住房都在纳税范围之内。

  我国房地产业税负越来越高,同时存在税负水平参差不齐、东部地区税负水平普遍较高等问题。2007年,上海市的税负水平为55.96%,同期重庆市的税负水平为30.46%。这表明上海、重庆作为东西部地区的代表,房地产税负水平有着不同的发展轨迹,地区房地产市场化程度不一样,是造成房地产业税负存在地区差异的一个主要原因。

  上海明确超面积新购房按比例征房产税,说明当前的调控方向偏重于限制家庭置业行为而非家庭房屋数量,与公众广泛预期的保有税有较大不同。按照人均60平方米的征收起点,其在短期内将对上海大户型成交产生影响,长期来看并不会显著影响投资者的投资行为。

  按照重庆房产税改革试点暂行办法,纳税人应按规定如实申报纳税并提供相关信息。对于个人转让应税住房不能提供完税凭证的,将不予办理过户等相关手续。重庆房产税主要针对高端房产业主和炒房客,对一线城市购房行为影响较大,且其影响是局部和短期的。

  当然,即使两市房产税对某些城市引致突发性购房,当地政府按照最新出台的有关“限购令”政策,也可以遏制突击性和恐慌性购房。

  免税标准比较

  上海居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的,合并计算的家庭全部住房面积(指住房建筑面积)人均不超过60平方米的,其新购的住房暂免征房产税;人均超过60平方米的,对属新购住房超出部分的面积,按规定计算征收房产税。

  在重庆市,未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房,将适时纳入征税范围。如无存量商品住宅,买首套独栋商品住宅和高档住房可以抵扣。其中存量独栋商品住宅抵扣基数是户均180平方米,新购的独栋商品住宅、高档住房为户均100平方米。

  总体而言,重庆、上海两市都考虑到了首套普通消费性购房者的利益,老百姓的普通消费性购房不会受到房产税政策的困扰,合理的住房消费仍然受到保护与鼓励。(记者 徐旭忠 张翅)